齐乐娱乐 - 活久见:一家报名,底价成交,天津土拍虚火灭了吗?

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今年2月24日被停牌的津东丽津(挂)2017-015号地块··|,6月份再次挂牌后··|,今天下午在天津土地交易中心成交··|--。

谁也想不到··|,这样一个中心城区的地块··|,居然只有一家开发商报名!

没有惊心动魄的举牌··|,没有高溢价率··|,没有触及最高限价··|,没有竞自持……最终··|,唯一的报名房企——金茂··|,以底价38亿元摘得··|--。

是不是太出人意料了|-··?

先来看看津东丽津(挂)2017-015号地块的指标:东至雪莲路··|,南至津滨大道··|,西至雪山路··|,北至程永道··|--。土地用途为城镇住宅、商服··|,出让总土地面积91047.9平方米··|--。其中C1地块土地面积53668.5平方米··|,容积率1.7;C2地块土地面积37379.4平方米··|,容积率2.9··|--。商业、住宅比例将近1:1··|--。

该地块挂牌起始价为38亿··|,本来最高限价为55亿元··|,但是最后··|,金茂连拍卖师都没麻烦··|,直接就以底价摘得!

金茂捡到便宜了么|-··?单单从地价上来看的确如此··|--。

津滨大道北侧··|,在天山南路与雪莲路一段之间··|,从去年8月至今··|,由西至东已经出让了四宗地块:津东丽津(挂)2017-021号、2016-104和105号、2017-015号地块··|--。

其中··|,去年8月24日融创拿到的津东丽津(挂)2016-104、105号两宗地块··|,楼面地价分别是1.9万元/平方米和1.8万元/平方米··|--。

今年3月28日天房首开联合拿到的津东丽津(挂)2017-021号地块··|,楼面地价已经突破2.7万元/平方米··|--。

而今天金茂拿到的这个津东丽津(挂)2017-015号地块··|,如果按总价直接计算··|,楼面地价为19034.67元/平方米商业部分按照七折计算··|,那么楼面地价为22243.6元/平方米··|--。

当然··|,这个地块与第二殡仪馆的距离是个硬伤··|,但这应该不会是此次土拍仅一家房企报名、零溢价率成交的主要原因··|--。

要知道··|,融创去年拿地时的溢价率是177.47%和182.24%;天房首开联合体在底价抬升、最高价被限的情况下··|,拿地溢价率依然达到了21.66%··|--。

那么··|,金茂究竟为何能零溢价拿到津滨大道这个地块|-··?这会预示着天津土拍市场已经烧了1年多的虚火要熄灭了吗|-··?

我们再来看看1年多来天津土地市场走过的路··|--。

2016年全年··|,天津中心城区及环城四区共成交35宗住宅及商住用地··|,其中溢价率为0的只有河东热电厂、北辰淮东路、咸水沽吾悦广场3个地块··|,而且大部分都在年初··|--。

从5月开始··|,天津土地市场迅速升温··|,各家房企对土地的竞争进入白热化阶段··|,成交价不断创出新高··|--。10月份··|,甚至出现了超过500%的溢价率··|,在全国都创出新纪录··|--。

如此火爆··|,令管理层如坐针毡··|--。年底··|,学习外地经验··|,设置了熔断机制··|--。今年初··|,开始实施土地拍卖限价··|--。

进入2017年··|,在限价政策作用下··|,天津土拍貌似有所降温··|,再未出现过超100%的溢价率··|--。但其实··|,各家开发商对优质地块的争夺热情并未减弱··|--。

比如··|,天房拿的河北勤俭道地块··|,溢价率达到39%··|,楼板价超过4.2万元/平方米;融信、禹州拿的北闸口的两宗地块··|,几乎都贴着限价标准成交··|,楼板价都超过1.3万元/平方米··|,而且还都有自持;首创拿的红桥环海油脂地块··|,顶着最高限价··|,楼板价超3万元/平方米··|,还要配建棚改安置房··|--。

真实的情况是:溢价率不再冲高··|,完全是因为设定了最高限价··|--。加大竞自持力度··|,完全是为了抬高门槛、阻挡一部分开发商··|--。而且由于新挂牌地块的起拍价都有了大幅抬升··|,因此如果和去年的市场水平比较··|,其实隐形溢价率并没有降低··|--。

特别是··|,尽管表面上大家都在哭着喊着“地价高”··|,绝大多数开发商却依旧把拿地列为公司的首要大事——很多企业··|,都是总经理亲自挂帅督阵;朋友圈里··|,常常能看到房企“寻求合作”的海报;招拍挂拿不到··|,就转向收并购……

因此··|,从目前现状分析··|,天津土拍市场的热度仍然会持续维持··|,相信没有哪家房企想要提前离开牌桌··|--。

嘉兴土拍··|,成了抽奖大赛

而今天津滨大道地块的底价成交··|,金茂方面相关负责人只给了姜Sir一句话:“除了我们··|,没人有机会··|--。”

Sir猜测··|,这绝不会是一个天上的馅饼!一方面··|,应该和地块商业配比较高有关;另一方面··|,恐怕也和金茂的运作能力有关··|--。

据说··|,素质比津滨大道这个地块差很多的小王庄地块··|,已经有好几家盯着了··|--。

实际上··|,土地市场就是一个江湖··|,背后不为人知的故事很多··|--。各家房企间的合纵连横司空见惯··|,如何处理好各种关系··|,将自身优势发挥到最大··|,这才是关键··|--。

比如6月23日华侨城拿到的西青中北镇+张家窝两宗地块··|,据说就是与万科与之合作··|--。而且··|,因为华侨城和西青区签了一个南运河文旅整体项目··|,所以两宗地可以说是量身定做··|,设定诸多条件··|,最后底价成交··|--。

再看金茂进津拿的第一个地块——海河热电厂地块··|,当时也是设定了非常苛刻的报名条件··|,最终也是底价成交··|--。而且后面··|,还挨个解决了众多投资股东的问题··|--。

这一次津滨大道地块··|,相信金茂利用自身的竞争力··|,应该也会做了不少前期工作··|--。表面上··|,似乎并未设定限定条件··|,但底下应该会有其他的默契··|--。

所以··|,姜Sir的观点:在目前的土地市场··|,机会仍然不少··|,关键就看你的神通如何了;而那些妄想逆周期捡漏拿地的··|,干脆洗洗睡吧··|--。


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